Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf – So kalkulierst du richtig
Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur die halbe Wahrheit. Viele angehende Eigentümer übersehen die sogenannten Kaufnebenkosten – dabei können sie je nach Bundesland bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Wer hier nicht genau kalkuliert, erlebt bei der Finanzierung eine böse Überraschung.
In diesem Beitrag erfährst du, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf anfallen, wie hoch sie im Durchschnitt sind, wie du sie realistisch berechnest und warum du sie unbedingt in deine Finanzplanung einbeziehen solltest.
1. Was sind Kaufnebenkosten überhaupt?
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Diese Kosten sind nicht verhandelbar, gesetzlich geregelt oder üblich im Ablauf des Erwerbs. Sie fließen weder in die Tilgung noch in den Wert deiner Immobilie ein – müssen aber trotzdem bezahlt werden.
Typische Kaufnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- Maklerprovision (sofern vorhanden)
- Kosten für Finanzierung (z. B. Gutachten, Bankgebühren)
- Umzug, Einrichtung oder Renovierung (nicht gesetzlich, aber oft relevant)
2. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in der Praxis?
Je nach Bundesland und Situation kannst du mit 10 % bis 15 % des Kaufpreises rechnen.
Beispiel: Kaufpreis 300.000 € → Kaufnebenkosten ca. 30.000–45.000 €
Diese Summe musst du in der Regel aus dem Eigenkapital stemmen, da Banken sie nicht mitfinanzieren oder nur gegen Zinsaufschlag.
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3. Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Detail
🏛️ 3.1. Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %)
Diese Steuer erhebt das Bundesland beim Eigentümerwechsel. Die Höhe variiert je nach Region:
| Bundesland | Steuersatz Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| NRW, Brandenburg | 6,5 % |
Beispiel: 300.000 € Kaufpreis in NRW → 19.500 € Grunderwerbsteuer
Wichtig: Die Steuer ist meist innerhalb weniger Wochen nach Kauf zu zahlen – unabhängig vom Darlehen.
✍️ 3.2. Notar- und Grundbuchkosten (1,5 % – 2,0 %)
Ein Immobilienkauf in Deutschland ist notarpflichtig. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und organisiert die Eintragung ins Grundbuch.
Typische Leistungen:
- Kaufvertrag beurkunden
- Eintragung Eigentümerwechsel im Grundbuch
- Eintragung der Grundschuld (für die Bank)
- Kommunikation mit Behörden
Richtwert: 1,5 % – 2,0 % vom Kaufpreis
300.000 € → ca. 4.500–6.000 €
🏷️ 3.3. Maklerprovision (bis zu 7,14 %)
Wenn ein Immobilienmakler am Kauf beteiligt ist, fällt eine Provision an. Seit Dezember 2020 gilt bundesweit die Teilung der Maklerprovision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen:
- Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 50 %
- Gesamtprovision meist 3,57 % bis 7,14 % (inkl. MwSt.)
Beispiel:
Makler verlangt 7,14 % → Käufer zahlt 3,57 %
300.000 € → Käufer zahlt ca. 10.710 €
Achtung: Bei Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern kann auch weiterhin der Käufer 100 % zahlen.
💶 3.4. Finanzierungskosten (0,5 % – 1,5 %)
Auch die Finanzierung selbst verursacht Nebenkosten, z. B.:
- Bearbeitungsgebühren (selten, aber möglich)
- Schätzgutachten (z. B. für Wertermittlung)
- Notarkosten für Grundschuldbestellung
- Bereitstellungszinsen bei Bauprojekten
Puffer einplanen: 0,5 % – 1,5 % des Kaufpreises
🧱 3.5. Zusätzliche Kosten: Umzug, Renovierung, Einrichtung
Zwar gehören diese nicht zu den „klassischen“ Kaufnebenkosten, sind aber real und nicht zu unterschätzen:
- Malerarbeiten, Bodenbeläge, Sanitär
- Küche oder Möbel
- Umzugskosten
- evtl. kleine Reparaturen
Tipp: Plane hier je nach Zustand 2.000 € – 15.000 € zusätzlich ein.
4. So kalkulierst du deine Kaufnebenkosten realistisch
✅ Schritt-für-Schritt-Beispiel:
Angenommener Kaufpreis: 300.000 € in NRW
Makler involviert: ja
Standardfinanzierung, keine Renovierung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 19.500 € |
| Notar & Grundbuch (1,5 %) | 4.500 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 10.710 € |
| Finanzierungskosten (1 %) | 3.000 € |
| Gesamtkosten | 37.710 € |
| Kaufpreis + Nebenkosten | 337.710 € |
Fazit: Du brauchst mindestens 37.000 € Eigenkapital, nur für die Nebenkosten!
5. Warum Kaufnebenkosten entscheidend für die Finanzierung sind
❗ Banken verlangen Eigenkapital
Die meisten Banken verlangen, dass du mindestens die Kaufnebenkosten selbst zahlst – idealerweise sogar 10–20 % Eigenkapital zusätzlich. Wer das nicht leisten kann, muss mit höheren Zinsen rechnen.
💡 Tipp:
- Kalkuliere Kaufnebenkosten immer mit!
- Vergleiche Bundesländer, wenn du flexibel bist
- Frage nach, ob Maklerkosten anfallen – nicht alle Angebote sind provisionsfrei
6. Wie kannst du bei Kaufnebenkosten sparen?
🧾 6.1. Provisionsfreie Objekte bevorzugen
Viele Neubauten oder Privatverkäufe kommen ohne Makler aus – das spart bis zu 7 %!
🏢 6.2. Kauf von Bauträgern prüfen
Hier übernimmt oft der Bauträger die Notarkosten – aber Achtung auf versteckte Kosten im Kaufpreis.
🤝 6.3. Schenkung statt Kauf innerhalb der Familie
Bei Schenkungen entfällt die Grunderwerbsteuer – kann steuerlich und rechtlich sinnvoll sein.
7. Fazit: Kaufnebenkosten gehören zur Pflichtkalkulation
Beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis nur ein Teil der Wahrheit. Die Kaufnebenkosten sind fix, vorhersehbar und entscheidend für deine Finanzierung. Wer sie sauber kalkuliert, erlebt keine Überraschungen – und ist bei der Bank auf der sicheren Seite.