Immobilien als Kapitalanlage – lohnt sich das für dich?

1. Einleitung

Der Immobilienmarkt gilt als Fels in der Brandung – gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Doch ist die Investition in „Betongold“ wirklich so sicher und rentabel, wie viele glauben? In diesem Beitrag zeigen wir Dir sachlich und verständlich, warum Immobilien als Kapitalanlage so beliebt sind, welche Chancen und Risiken du kennen solltest und worauf es ankommt, wenn du selbst investieren willst.

2. Warum Immobilien als Kapitalanlage so beliebt sind

Immobilien zählen zu den Sachwerten. Das bedeutet: Du investierst in etwas Greifbares, das unabhängig von Papiergeld besteht – ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück. Viele Anleger empfinden das als beruhigend, besonders in Zeiten von Inflation und schwankenden Börsenkursen.

Gründe für die Beliebtheit:

• Wertbeständigkeit: Immobilien verlieren selten stark an Wert – in vielen Regionen steigen die Preise sogar langfristig.
• Mieteinnahmen: Eine vermietete Immobilie sorgt für regelmäßige Einnahmen.
• Inflationsschutz: Die Mieten lassen sich bei steigenden Preisen oft anpassen.
• Steuerliche Vorteile: Abschreibungen, Zinsen und Instandhaltungskosten können steuerlich geltend gemacht werden.

Doch: Der Erfolg hängt stark von der richtigen Strategie und Lage ab.

3. Die verschiedenen Anlageformen im Überblick

Nicht jede Immobilieninvestition bedeutet, dass du gleich ein ganzes Mietshaus kaufen musst. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, mit unterschiedlichem Kapitaleinsatz.

Direktanlage (Eigentumswohnung oder Haus kaufen)

• Du kaufst eine Wohnung oder ein Haus und vermietest es.
• Du bist Eigentümer, trägst aber auch Verantwortung für Instandhaltung, Mietersuche etc.
• Kapitalbedarf: Hoch (Eigenkapital + Kredit)

Mehrfamilienhaus oder Wohnobjekte

• Höhere Mieteinnahmen durch mehrere Wohneinheiten.
• Aufwendiger in der Verwaltung, meist eher für Fortgeschrittene.

REITs (Real Estate Investment Trusts)

• Aktiengesellschaften, die in Immobilien investieren.
• Du kannst Anteile an Immobilienprojekten erwerben – schon ab kleinen Beträgen.
• Sehr liquide, aber abhängig vom Aktienmarkt.

Crowdinvesting in Immobilien

• Du beteiligst dich über Plattformen an Bauprojekten.
• Geringe Einstiegssumme, aber meist höheres Risiko und keine Mitbestimmung.

Je nach Wissen, Kapital und Risikobereitschaft passt eine andere Variante besser zu dir.

4. Wovon hängt die Rendite ab?

Die entscheidende Frage: Rechnet sich die Immobilie? Die Rendite ergibt sich aus Mieteinnahmen, möglichen Wertsteigerungen und steuerlichen Effekten – abzüglich aller Kosten.

Wichtige Renditefaktoren:

• Kaufpreis vs. Mieteinnahmen (Bruttomietrendite)
• Lage – städtisch, wachsend, gute Infrastruktur?
• Zustand der Immobilie – Sanierungsbedarf?
• Verwaltungskosten – Makler, Hausverwaltung, Steuerberater?
• Nebenkosten – Grundsteuer, Instandhaltung, Rücklagen
• Steuern – Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen, Spekulationsfrist beim Verkauf

Beispielrechnung:
Du kaufst eine Wohnung für 200.000 €, bekommst 800 € Nettomiete monatlich → 9.600 € im Jahr.
Bruttomietrendite: 9.600 € / 200.000 € = 4,8 %
Nach Abzug aller Kosten (Verwaltung, Rücklagen, Steuern): Ca. 2,5–3,5 % Netto-Rendite

5. Risiken und Herausforderungen

Auch wenn viele vom „sicheren Hafen“ sprechen – Immobilien bergen Risiken, die du kennen und kalkulieren solltest.

Typische Risiken:

• Leerstand: Keine Mieter = keine Einnahmen
• Mietausfälle: Unzuverlässige Mieter oder Mietnomaden
• Unvorhergesehene Kosten: Dachreparatur, Wasserschaden, neue Heizung
• Gesetzliche Änderungen: Mietpreisbremse, Sanierungspflichten
• Zinsanstieg: Steigende Finanzierungskosten drücken die Rendite

Wichtig ist also, Rücklagen zu bilden und nicht „all in“ zu gehen.

6. Finanzierung und Eigenkapital – was du brauchst

Nur wenige kaufen eine Immobilie vollständig aus Eigenkapital. In der Regel wird ein Teil finanziert – also über einen Kredit abgedeckt.

Was brauchst du für den Start?

• Eigenkapital: Mindestens 10–20 % des Kaufpreises + Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch)
• Bonität: Banken prüfen deine Einkommenssituation, bestehende Kredite, Sicherheiten
• Zinsbindung: Achte auf einen möglichst langen Festzins – besonders bei niedrigen Zinsen
• Tilgung: Anfangstilgung von 2–3 % üblich, je schneller du tilgst, desto günstiger der Kredit insgesamt

Tipp: Kalkuliere auch mögliche Mietausfälle mit ein. Ein Puffer für 3–6 Monate Mieteinnahmen ist sinnvoll.

7. Für wen lohnt sich eine Immobilieninvestition?

Nicht jeder ist automatisch der Typ für Immobilien als Kapitalanlage. Es kommt auf deine Ziele, dein Wissen, dein Zeitbudget und deine finanzielle Situation an.

Es lohnt sich für dich, wenn:

• Du langfristig denkst (10 Jahre und mehr)
• Du dich mit dem Thema auseinandersetzen willst
• Du bereit bist, Verantwortung zu übernehmen (z. B. als Vermieter)
• Du ein gutes Gefühl für Lagen und Zahlen hast
• Du über ausreichend Eigenkapital verfügst

Wenn du nur kurzfristige Gewinne erwartest oder möglichst wenig Aufwand willst, können ETFs oder REITs eine Alternative sein.

8. Fazit: Immobilien als Baustein deiner Vermögensstrategie

Immobilien können ein wertvoller Teil deiner Anlagestrategie sein – wenn du sie mit Bedacht auswählst und realistisch kalkulierst. Sie bieten Stabilität, laufende Einnahmen und Schutz vor Inflation. Gleichzeitig erfordern sie mehr Eigenverantwortung als viele andere Anlageformen.

Wenn du bereit bist, dich mit Rendite, Finanzierung und Mietrecht zu beschäftigen, kann eine Immobilie ein lohnender Schritt in Richtung finanzieller Freiheit sein.